Ficha informativa CNAE 6812
El CNAE-2025 6812 corresponde a la promoción inmobiliaria: desarrollar terrenos o edificaciones por cuenta propia para venderlos o adjudicarlos. No es lo mismo que construir para un tercero, comprar inmuebles terminados para revenderlos, alquilar patrimonio propio o intermediar a comisión.
Correspondencia CNAE-2009 a CNAE-2025
CNAE 6812 tiene una correspondencia Código específico CNAE-2025 68.12 relacionado con el antiguo CNAE-2009 41.10. Las referencias CNAE-2025 relacionadas son:
- 68.12: Promoción inmobiliaria
Criterio fiscal: Deben revisarse IAE 833.1 o 833.2 según el proyecto, IVA, ITP/AJD, anticipos, financiación, existencias, costes de urbanización y obra, plusvalías y actividades adicionales de alquiler o construcción.
Cómo elegir el código
Selecciona CNAE 6812 cuando asumes el riesgo promotor y desarrollas un inmueble o terreno para venderlo. Si solo ejecutas la obra, revendes un inmueble terminado o cobras comisión, revisa otra clase.
Ejemplo práctico
Una sociedad que compra un solar, encarga la construcción de viviendas y vende las unidades resultantes puede encajar en 6812. La constructora contratada para ejecutar el edificio utiliza una actividad de construcción.
Actividades incluidas
- Promoción de viviendas para su venta
- Desarrollo de locales y edificios por cuenta propia
- Promoción de terrenos y proyectos inmobiliarios asumiendo el riesgo promotor
Actividades que requieren otro código
- Construcción material por encargo de terceros
- Compraventa de inmuebles propios sin promoción
- Alquiler o intermediación inmobiliaria
Fuentes oficiales
- BOE: Real Decreto 10/2025, por el que se aprueba la CNAE-2025
- INE: CNAE-2025: estructura, notas y correspondencias oficiales
- AEAT: Declaración de actividades económicas en el modelo 036
Códigos CNAE relacionados
- CNAE 4101: Construcción de edificios residenciales
- CNAE 6811: Compraventa de bienes inmobiliarios propios
- CNAE 6831: Intermediación inmobiliaria
Gestoría para actividad inmobiliaria
Preguntas Frecuentes
¿Qué incluye el CNAE 6812?
La promoción por cuenta propia de terrenos, viviendas, locales y otros proyectos inmobiliarios.
¿Promotora y constructora usan el mismo CNAE?
No. La promotora desarrolla y asume el riesgo del proyecto; la constructora ejecuta materialmente la obra.
¿Comprar y revender una vivienda terminada es promoción?
No necesariamente. La compraventa de inmuebles propios tiene una clase distinta cuando no existe promoción.
¿Qué IAE suele relacionarse con CNAE 6812?
Los epígrafes 833.1 y 833.2 son referencias habituales según se promuevan terrenos o edificaciones.
¿El CNAE 6812 de promoción inmobiliaria incluye promoción de viviendas para su venta?
En la ficha CNAE 6812: Sí. La ficha revisada del CNAE 6812 incluye promoción de viviendas para su venta, desarrollo de locales y edificios por cuenta propia, promoción de terrenos y proyectos inmobiliarios asumiendo el riesgo promotor. La actividad principal debe coincidir con «Promoción inmobiliaria» y con lo que realmente se ofrece y factura.
¿Puedo usar el CNAE 6812 para desarrollo de locales y edificios por cuenta propia en promoción inmobiliaria?
En la ficha CNAE 6812: Puede encajar porque «Desarrollo de locales y edificios por cuenta propia» figura entre las actividades incluidas. El criterio completo es el siguiente: Selecciona CNAE 6812 cuando asumes el riesgo promotor y desarrollas un inmueble o terreno para venderlo. Si solo ejecutas la obra, revendes un inmueble terminado o cobras comisión, revisa otra clase.
¿Negocio cuya facturación principal procede de promoción inmobiliaria encaja en el CNAE 6812 de promoción inmobiliaria?
En la ficha CNAE 6812: Es uno de los ejemplos contemplados para esta ficha. Una sociedad que compra un solar, encarga la construcción de viviendas y vende las unidades resultantes puede encajar en 6812. La constructora contratada para ejecutar el edificio utiliza una actividad de construcción. Antes del alta, contratos y facturas deben describir una actividad coherente con el CNAE 6812.
¿Por qué construcción material por encargo de terceros no encaja en el CNAE 6812 de promoción inmobiliaria?
En la ficha CNAE 6812: Porque el alcance revisado del CNAE 6812 excluye construcción material por encargo de terceros, compraventa de inmuebles propios sin promoción, alquiler o intermediación inmobiliaria. Si esa es la actividad principal, debe comprobarse una clasificación más precisa antes de comunicar el alta.
¿Qué código debo revisar para compraventa de inmuebles propios sin promoción en vez del CNAE 6812 de promoción inmobiliaria?
En la ficha CNAE 6812: Esa actividad está excluida del CNAE 6812. Debe buscarse una clasificación cuya descripción incluya expresamente «Compraventa de inmuebles propios sin promoción»; no es correcto asignar otro código automáticamente sin revisar el servicio o producto facturado.
¿Qué diferencia hay entre promoción de viviendas para su venta y construcción material por encargo de terceros al elegir el CNAE 6812?
En la ficha CNAE 6812: «Promoción de viviendas para su venta» forma parte del alcance del CNAE 6812; «Construcción material por encargo de terceros» queda fuera. La diferencia debe reflejarse en contratos, facturas y en la descripción comunicada al dar de alta la actividad.
¿Empresa especializada de forma estable en promoción inmobiliaria se clasifica igual que compraventa de inmuebles propios sin promoción en el CNAE 6812?
En la ficha CNAE 6812: No. «Empresa especializada de forma estable en promoción inmobiliaria» aparece como ejemplo de la ficha, mientras que «Compraventa de inmuebles propios sin promoción» está expresamente excluido. No deberían agruparse bajo el mismo código sin revisar las actividades declaradas.
¿Puedo combinar promoción de viviendas para su venta y construcción material por encargo de terceros bajo el CNAE 6812?
En la ficha CNAE 6812: No conviene agruparlas automáticamente. «Promoción de viviendas para su venta» está incluido, pero «Construcción material por encargo de terceros» está excluido; si realizas ambas actividades puede ser necesario declarar más de un código y separar correctamente las operaciones.
¿Qué criterio decide si promoción inmobiliaria debe usar el CNAE 6812?
En la ficha CNAE 6812: Para el CNAE 6812: Selecciona CNAE 6812 cuando asumes el riesgo promotor y desarrollas un inmueble o terreno para venderlo. Si solo ejecutas la obra, revendes un inmueble terminado o cobras comisión, revisa otra clase
¿Qué obligaciones debo comprobar si hago promoción de viviendas para su venta con el CNAE 6812 de promoción inmobiliaria?
En la ficha CNAE 6812: En el CNAE 6812: Deben revisarse IAE 833.1 o 833.2 según el proyecto, IVA, ITP/AJD, anticipos, financiación, existencias, costes de urbanización y obra, plusvalías y actividades adicionales de alquiler o construcción