Ficha informativa CNAE 6811
El CNAE 6811 clasifica la compraventa de bienes inmobiliarios por cuenta propia. Encaja cuando una empresa compra terrenos, viviendas o locales en su propio nombre y los revende asumiendo el riesgo de la operación; no corresponde a la promoción de obra nueva, al alquiler patrimonial ni a la intermediación por comisión.
Correspondencia CNAE-2009 a CNAE-2025
CNAE 6811 tiene una correspondencia Código CNAE-2025 68.11 para compraventa de bienes inmobiliarios por cuenta propia, actividad incluida anteriormente en CNAE-2009 68.10. Las referencias CNAE-2025 relacionadas son:
- 68.11: Compraventa de bienes inmobiliarios por cuenta propia
Criterio fiscal: Cada operación requiere revisar IVA o ITP, posibles exenciones y renuncias, inversión del sujeto pasivo, afectación como existencias o inmovilizado, Impuesto sobre Sociedades, plusvalía municipal y el IAE aplicable. La promoción y el alquiler deben contabilizarse y declararse por separado.
Cómo elegir el código
Selecciona CNAE 6811 cuando el negocio adquiere y transmite el inmueble en nombre propio. Si desarrolla una promoción, obtiene rentas por arrendamiento o cobra honorarios por mediar en operaciones ajenas, debe utilizar la clase específica.
Ejemplo práctico
Una sociedad que compra un piso usado, lo rehabilita y lo vende por su cuenta puede encajar en CNAE 6811. Una agencia que comercializa ese piso para el propietario y cobra comisión debe revisar CNAE 6831.
Actividades incluidas
- Compra y reventa de viviendas o locales propios
- Adquisición de inmuebles para rehabilitarlos y venderlos por cuenta propia
- Compraventa habitual de terrenos y edificios asumiendo el riesgo económico
Actividades que requieren otro código
- Promoción inmobiliaria de edificios o terrenos
- Alquiler de inmuebles propios como fuente principal de ingresos
- Agencia o intermediación inmobiliaria para terceros
Fuentes oficiales
- BOE: Real Decreto 10/2025, por el que se aprueba la CNAE-2025
- INE: CNAE-2025: estructura, notas y correspondencias oficiales
- AEAT: Declaración de actividades económicas en el modelo 036
Códigos CNAE relacionados
- CNAE 6812: Promoción inmobiliaria
- CNAE 6820: Alquiler inmobiliario por cuenta propia
- CNAE 6831: Intermediación inmobiliaria
Gestoría para actividad inmobiliaria
Preguntas Frecuentes
¿Qué incluye el CNAE 6811?
La compra y venta de terrenos, viviendas y otros inmuebles por cuenta propia, asumiendo el riesgo de la operación.
¿Una agencia inmobiliaria usa CNAE 6811?
No si intermedia para terceros y cobra comisión; esa actividad debe revisar CNAE 6831.
¿Comprar, reformar y vender un piso encaja en CNAE 6811?
Puede encajar cuando el inmueble se compra y vende en nombre propio, sin constituir una promoción inmobiliaria.
¿CNAE 6811 incluye alquileres?
No como actividad principal; el alquiler de inmuebles propios se clasifica en CNAE 6820.
¿El CNAE 6811 de compraventa de bienes inmobiliarios por cuenta propia incluye compra y reventa de viviendas o locales propios?
En la ficha CNAE 6811: Sí. La ficha revisada del CNAE 6811 incluye compra y reventa de viviendas o locales propios, adquisición de inmuebles para rehabilitarlos y venderlos por cuenta propia, compraventa habitual de terrenos y edificios asumiendo el riesgo económico. La actividad principal debe coincidir con «Compraventa de bienes inmobiliarios por cuenta propia» y con lo que realmente se ofrece y factura.
¿Puedo usar el CNAE 6811 para adquisición de inmuebles para rehabilitarlos y venderlos por cuenta propia en compraventa de bienes inmobiliarios por cuenta propia?
En la ficha CNAE 6811: Puede encajar porque «Adquisición de inmuebles para rehabilitarlos y venderlos por cuenta propia» figura entre las actividades incluidas. El criterio completo es el siguiente: Selecciona CNAE 6811 cuando el negocio adquiere y transmite el inmueble en nombre propio. Si desarrolla una promoción, obtiene rentas por arrendamiento o cobra honorarios por mediar en operaciones ajenas, debe utilizar la clase específica.
¿Sociedad que compra pisos, los reforma y los vende encaja en el CNAE 6811 de compraventa de bienes inmobiliarios por cuenta propia?
En la ficha CNAE 6811: Es uno de los ejemplos contemplados para esta ficha. Una sociedad que compra un piso usado, lo rehabilita y lo vende por su cuenta puede encajar en CNAE 6811. Una agencia que comercializa ese piso para el propietario y cobra comisión debe revisar CNAE 6831. Antes del alta, contratos y facturas deben describir una actividad coherente con el CNAE 6811.
¿Por qué promoción inmobiliaria de edificios o terrenos no encaja en el CNAE 6811 de compraventa de bienes inmobiliarios por cuenta propia?
En la ficha CNAE 6811: Porque el alcance revisado del CNAE 6811 excluye promoción inmobiliaria de edificios o terrenos, alquiler de inmuebles propios como fuente principal de ingresos, agencia o intermediación inmobiliaria para terceros. Si esa es la actividad principal, debe comprobarse una clasificación más precisa antes de comunicar el alta.
¿Qué código debo revisar para alquiler de inmuebles propios como fuente principal de ingresos en vez del CNAE 6811 de compraventa de bienes inmobiliarios por cuenta propia?
En la ficha CNAE 6811: Esa actividad está excluida del CNAE 6811. Debe buscarse una clasificación cuya descripción incluya expresamente «Alquiler de inmuebles propios como fuente principal de ingresos»; no es correcto asignar otro código automáticamente sin revisar el servicio o producto facturado.
¿Qué diferencia hay entre compra y reventa de viviendas o locales propios y promoción inmobiliaria de edificios o terrenos al elegir el CNAE 6811?
En la ficha CNAE 6811: «Compra y reventa de viviendas o locales propios» forma parte del alcance del CNAE 6811; «Promoción inmobiliaria de edificios o terrenos» queda fuera. La diferencia debe reflejarse en contratos, facturas y en la descripción comunicada al dar de alta la actividad.
¿Empresa que adquiere locales terminados para su posterior reventa se clasifica igual que alquiler de inmuebles propios como fuente principal de ingresos en el CNAE 6811?
En la ficha CNAE 6811: No. «Empresa que adquiere locales terminados para su posterior reventa» aparece como ejemplo de la ficha, mientras que «Alquiler de inmuebles propios como fuente principal de ingresos» está expresamente excluido. No deberían agruparse bajo el mismo código sin revisar las actividades declaradas.
¿Puedo combinar compra y reventa de viviendas o locales propios y promoción inmobiliaria de edificios o terrenos bajo el CNAE 6811?
En la ficha CNAE 6811: No conviene agruparlas automáticamente. «Compra y reventa de viviendas o locales propios» está incluido, pero «Promoción inmobiliaria de edificios o terrenos» está excluido; si realizas ambas actividades puede ser necesario declarar más de un código y separar correctamente las operaciones.
¿Qué criterio decide si compraventa de bienes inmobiliarios por cuenta propia debe usar el CNAE 6811?
En la ficha CNAE 6811: Para el CNAE 6811: Selecciona CNAE 6811 cuando el negocio adquiere y transmite el inmueble en nombre propio. Si desarrolla una promoción, obtiene rentas por arrendamiento o cobra honorarios por mediar en operaciones ajenas, debe utilizar la clase específica
¿Qué obligaciones debo comprobar si hago compra y reventa de viviendas o locales propios con el CNAE 6811 de compraventa de bienes inmobiliarios por cuenta propia?
En la ficha CNAE 6811: En el CNAE 6811: Cada operación requiere revisar IVA o ITP, posibles exenciones y renuncias, inversión del sujeto pasivo, afectación como existencias o inmovilizado, Impuesto sobre Sociedades, plusvalía municipal y el IAE aplicable. La promoción y el alquiler deben contabilizarse y declararse por separado