IVA construcción rehabilitación 2026.

Tipos IVA construcción 2026 (Art. 91 Ley 37/1992)

El IVA construcción 2026 aplica varios tipos según el Art. 91 Ley 37/1992 IVA. Conocer correctamente qué tipo aplicar a cada operación es la base de no tener problemas con Hacienda en inspección y de poder facturar correctamente al cliente final.

El IVA construcción 21% es el tipo general que se aplica por defecto a cualquier operación de construcción que no cumpla los requisitos específicos del Art. 91 LIVA para los tipos reducido 10% o superreducido 4%. Es el tipo aplicable a oficinas, locales comerciales, naves industriales, edificios institucionales y a todos los materiales de construcción suministrados sueltos (no incluidos en ejecución de obra con materiales).

El IVA rehabilitación 10% aplica exclusivamente a obras sobre vivienda particular cumpliendo los tres requisitos (vivienda no afecta + obra mayor estructural LOE + coste >25% valor inmueble excluyendo suelo). Billeo plan empresas desde 159€/mes con asesor humano WhatsApp.

IVA rehabilitación 10% requisitos (Art. 91.Uno.3.1º LIVA)

El IVA rehabilitación 10% vivienda 2026 es uno de los tipos más complejos de aplicar correctamente. La Ley 37/1992 IVA exige cumplir TRES requisitos simultáneamente para poder facturar al 10% en lugar del 21% general:

1. REQUISITO 1 · VIVIENDA PARTICULAR: el inmueble debe ser vivienda destinada al uso particular del cliente persona física, no afecta a actividad económica. Una vivienda alquilada como turística VUT con actividad económica NO cumple. Una vivienda habitual o segunda residencia particular SÍ cumple.
2. REQUISITO 2 · OBRA MAYOR ESTRUCTURAL LOE: la obra debe ser obra mayor según Ley 38/1999 LOE (afecta estructura portante, distribución sustancial, fachada, instalaciones generales como electricidad/fontanería/calefacción). NO cumple reforma decorativa simple como pintar, cambiar suelos sin obra estructural, o cambiar muebles.
3. REQUISITO 3 · OBRA >25% VALOR INMUEBLE: el coste total de la obra (mano de obra + materiales + dirección facultativa) debe superar el 25% del valor de adquisición o coste mercado del inmueble EXCLUYENDO el valor del suelo (DGT V0526-21 V2050-22).

Si NO se cumplen los tres requisitos simultáneamente, aplica el IVA construcción 21% general, no el 10% reducido. Hacienda en inspección revisa documentación de los tres requisitos: escritura inmueble con valor catastral suelo separado, proyecto técnico arquitecto/aparejador que califique obra mayor LOE, y presupuesto detallado >25%.

Las comunidades de propietarios obras también pueden aplicar el IVA rehabilitación 10% si la obra cumple los tres requisitos sobre el edificio como conjunto (rehabilitación fachadas, ascensores, instalaciones generales). Billeo gestoría construcción documenta correctamente la aplicación del 10%.

ISP Art. 84 LIVA subcontratistas construcción

La ISP Art. 84 LIVA (inversión sujeto pasivo construcción) es el mecanismo por el cual en operaciones de ejecución de obra inmobiliaria entre empresarios el destinatario empresa cliente es quien declara y autoliquida el IVA en lugar del subcontratista emisor. Vigente desde 2012 como medida anti-fraude IVA en cadenas de subcontratación construcción.

• QUIÉN: subcontratista de ejecución de obra inmobiliaria que factura a constructora principal empresa.
• CUÁNDO: ejecución de obra con resultado inmobiliario (no suministros sueltos, no obra menor decorativa).
• CÓMO FACTURA: el subcontratista emite factura SIN IVA con leyenda obligatoria 'Inversión del sujeto pasivo según Art. 84.Uno.2.f Ley 37/1992 LIVA'.
• QUIÉN AUTOLIQUIDA: la constructora destinataria registra el IVA repercutido (que NO ha cobrado) y simultáneamente el IVA soportado deducible en el mismo Modelo 303 → operación neutra.
• PROHIBICIONES: NO ISP en materiales sueltos suministrados, NO ISP en obra menor decorativa, NO ISP cuando el destinatario es particular.

Si el subcontratista factura erróneamente CON IVA cuando debía aplicar ISP, la constructora destinataria NO puede deducir ese IVA (sanción doble: subcontratista por mal facturar y constructora por deducción improcedente). Billeo gestoría construcción especializada plan empresas 159€/mes con asesor humano WhatsApp gestiona correctamente ISP en Modelo 303.

Promotor vivienda nueva + VPO IVA 4%

El promotor vivienda que entrega vivienda nueva al primer adquirente persona física aplica IVA construcción 10% sobre el precio de venta (Art. 91.Uno.1.7º LIVA). En vivienda Vivienda Protección Oficial VPO calificación especial aplica IVA 4% superreducido (Art. 91.Dos.1.6º LIVA).

El promotor en la fase de construcción soporta IVA general 21% sobre la obra del constructor principal (operación entre empresarios sin ISP cuando el cliente es promotor no constructor) y deduce ese IVA soportado en Modelo 303. Después al vender vivienda al particular repercute el IVA 10% reducido o 4% VPO.

La entrega de plaza de garaje vinculada a vivienda nueva por el mismo promotor también aplica IVA 10% (máximo 2 plazas por vivienda). Trastero vinculado a vivienda también 10%. Locales comerciales en planta baja de edificio residencial: 21% general (no vivienda). Billeo gestoría promotores construcción plan empresas desde 159€/mes con asesor humano WhatsApp.

Obra mayor estructural vs obra menor LOE

La obra mayor según Ley 38/1999 LOE Ordenación Edificación es aquella que afecta a estructura portante, distribución sustancial, fachadas o instalaciones generales del edificio. Requiere proyecto técnico (arquitecto/arquitecto técnico) y licencia urbanística municipal. Es requisito imprescindible para aplicar el IVA rehabilitación 10%.

• OBRA MAYOR (10% si cumple resto requisitos): cambio distribución habitaciones con muros, refuerzo estructura, ampliación, fachada exterior, instalaciones nuevas, ascensor.
• OBRA MENOR (21% siempre): pintar paredes, cambiar suelos sin obra estructural, cambiar muebles, ventanas estándar sin modificar hueco, lavado fachada sin restauración.
• ZONA GRIS: cocina nueva = obra menor si solo muebles, obra mayor si modifica fontanería/electricidad/distribución → consultar con técnico LOE.
• Comunidades propietarios: rehabilitación fachada/cubierta/instalaciones es obra mayor LOE → 10% IVA si supera 25% valor.

Materiales sueltos IVA construcción 21%

Los materiales de construcción suministrados sueltos (no incluidos en una ejecución de obra con materiales) tributan SIEMPRE al 21% IVA general aunque se destinen a vivienda rehabilitación. La distinción es clave: ejecución de obra (mano de obra + materiales) con resultado inmobiliario sobre vivienda particular puede aplicar 10%, pero suministro de materiales sueltos a particular o profesional siempre 21%.

• Ferretería material sueltos: 21% siempre.
• Tienda materiales construcción al por menor: 21% factura particular.
• Suministro vidrios a constructora para obra: 21% (no ejecución obra).
• Ejecución obra con materiales sobre vivienda rehabilitación >25%: 10% (sí ejecución obra completa).

Ejemplo numérico completo IVA construcción

Ejemplo cadena completa IVA construcción 2026 con promotor, constructora, subcontratista y materiales:

• PROMOTOR vende vivienda nueva 250.000€ a particular → IVA 10% (25.000€) → factura 275.000€ total.
• CONSTRUCTOR factura promotor obra 180.000€ → IVA 21% (37.800€) general entre empresarios → factura 217.800€ total. Promotor deduce esos 37.800€ en Modelo 303 (operación entre empresarios sin ISP porque el cliente es promotor no constructor de la obra).
• SUBCONTRATISTA factura constructor obra 50.000€ → ISP Art. 84 LIVA → factura SIN IVA con leyenda inversión sujeto pasivo. Constructor autoliquida 50.000€ × 21% = 10.500€ repercutido y simultáneamente 10.500€ soportado deducible (neutro).
• FERRETERÍA factura subcontratista materiales sueltos 5.000€ → IVA 21% (1.050€) → factura 6.050€ total. Subcontratista deduce 1.050€ Modelo 303.
• REFORMA VIVIENDA PARTICULAR (caso separado): obra rehabilitación vivienda particular >25% valor → constructor factura 60.000€ + 10% IVA = 6.000€ → factura 66.000€ a particular.

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