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Valor Catastral 2026: qué es y cómo afecta al IRPF
El número que aparece en el recibo del IBI y que Hacienda usa para calcular si tienes que pagar por un piso que tienes vacío. Te explicamos todo sin tecnicismos.
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Valor catastral vs Valor de referencia: atención, son distintos
El valor catastral existe desde los años 90 y es la base del IBI. Suele ser inferior al mercado. El valor de referencia catastral es nuevo (2022) y Hacienda lo usa para calcular Transmisiones Patrimoniales, Sucesiones y Donaciones. Para el IRPF (imputación de rentas), solo importa el valor catastral clásico (el del IBI), no el de referencia.
¿Tienes un segundo inmueble vacío?
Piso vacío o segunda residencia sin alquilar
Hacienda te imputa el 2% (o 1,1%) del valor catastral como renta presunta. Sin que hayas cobrado un euro, pagas IRPF como si hubieras 'ganado' ese porcentaje del valor del inmueble.
Inmueble alquilado o vivienda habitual
No hay imputación de rentas. La vivienda habitual está exenta. Los inmuebles alquilados tributan por los ingresos reales del alquiler (con posibilidad de deducir gastos y reducción del 60% por arrendamiento habitual).
El valor catastral en los distintos impuestos
| Impuesto | ¿Usa valor catastral? | Cómo se aplica |
|---|---|---|
| IBI (Impuesto Bienes Inmuebles) | Sí (base directa) | Tipo municipal × valor catastral. El ayuntamiento fija el tipo (0,4%–1,1% según municipio). |
| IRPF Imputación de rentas | Sí | 2% (ó 1,1% si revisado <10 años) del valor catastral. Solo en 2ª residencia vacía. |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | Sí (combinado) | Se usa el valor catastral del suelo + tiempo en propiedad. Método objetivo o real. |
| Impuesto de Patrimonio | Valor mayor entre: catastral, precio compra o valor declarado | Se toma el valor catastral como suelo mínimo de referencia del patrimonio inmueble. |
| ITP / Sucesiones / Donaciones | Valor de referencia catastral (desde 2022) | El valor de referencia ha sustituido al catastral para estas operaciones. |
| IRNR (no residentes) | Sí | Imputación de rentas del 2%/1,1% igual que IRPF para inmuebles de no residentes que no están alquilados. |
Cómo consultar e impugnar el valor catastral
Consulta tu valor catastral online
Accede a la Sede Electrónica del Catastro (catastro.meh.es) con tu DNI y certificado digital. Puedes ver todos los inmuebles a tu nombre y su valor catastral. También aparece en el recibo del IBI.
Compara con el valor de mercado
El valor catastral suele ser muy inferior al de mercado (a veces hasta un 50-70% menos en zonas de alta demanda). Esto puede parecer bueno (pagas menos IBI), pero hay que tenerlo en cuenta en transmisiones.
Impugna si hay errores de datos físicos
Si el catastro tiene mal la superficie, el uso o la titularidad del inmueble, puedes solicitar la subsanación de discrepancias en la Gerencia del Catastro de tu provincia. El plazo de resolución es de 3 a 6 meses.
Recurre la valoración si la crees excesiva
Si crees que el valor catastral es desproporcionadamente alto (y por tanto el IBI también), puedes recurrirlo. El plazo es de 1 mes desde la notificación del nuevo valor. Es complejo: requiere tasación pericial y argumentos técnicos.
¿Cuánto pagas de IRPF por tener un piso vacío?
Ejemplo: tienes un piso en la costa con valor catastral de 80.000€ que no alquilas. El valor fue revisado hace más de 10 años.
Imputación de rentas = 2% × 80.000 = 1.600€. Esos 1.600€ se integran en tu base general del IRPF como si los "hubieras cobrado". Si estás en el tramo del 30%, pagas 480€ de IRPF por ese piso aunque no recibas ni un euro de él. Si el valor catastral fue revisado hace menos de 10 años, el porcentaje baja al 1,1% y el coste es menor (en este caso, 880€ de renta imputada y unos 264€ de IRPF). Alternativa: alquílalo. En ese caso, en vez de imputación presunta, tributas por los ingresos reales menos gastos deducibles, con la reducción del 60% al ser vivienda habitual del inquilino.
Preguntas sobre el Valor Catastral
Consejo de experto
"Si tienes varios inmuebles vacíos, puede salirte a cuenta alquilarlos aunque sea con inquilinos selectivos: el alquiler real con la reducción del 60% suele ser fiscalmente menos gravoso que la imputación de rentas presunta más el IBI. Analiza los números antes de dejar un piso vacío por miedo al inquilino."
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