Modelo 115: Retenciones sobre rentas de inmuebles

El Modelo 115 es la declaración trimestral de retenciones e ingresos a cuenta del IRPF sobre rentas de inmuebles urbanos. Es el modelo a través del cual empresas y autónomos que alquilan locales o inmuebles de uso empresarial a propietarios persona física ingresan a Hacienda la retención del 19% que han descontado de la renta del alquiler.

La lógica del Modelo 115 es similar a la del Modelo 111 de retenciones IRPF, pero específico para alquileres. El arrendatario (quien paga el alquiler) actúa como retenedor: descuenta el 19% al propietario y se lo ingresa directamente a Hacienda en nombre del propietario. El propietario luego se descontará esa retención en su declaración de la Renta como un pago anticipado.

Una vez te das de alta como retenedor en el Modelo 036 marcando la casilla específica de retenciones sobre alquileres, estás obligado a presentar el Modelo 115 cada trimestre durante al menos 4 años, aunque algún trimestre no haya pagado alquiler o haya cambiado el propietario a sociedad.

La retención del Modelo 115 es del 19% sobre la base imponible del alquiler, es decir, sobre el importe sin IVA. Aunque el local tenga IVA al 21%, la retención solo afecta a la base, nunca al IVA.

Si el alquiler está exento de IVA (caso de oficinas de profesionales con vivienda mixta), la retención del 19% se aplica igual sobre la renta total facturada. El Modelo 115 trimestral acumula las retenciones de los 3 meses correspondientes.

Hay varios casos en los que el alquiler de un local no requiere retención del 19% ni presentación del Modelo 115. Conocerlos evita aplicar retenciones indebidas que generan reclamaciones del propietario.

• El propietario es una sociedad (SL, SA, SLU): no hay retención. La sociedad declarará el alquiler en su Impuesto de Sociedades.
• El propietario es una SOCIMI (Sociedad Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario): no hay retención por su régimen especial.
• Alquiler de vivienda habitual del arrendatario: el Modelo 115 aplica solo a locales de negocio. Las viviendas para uso personal del trabajador no llevan retención.
• Alquiler en zonas afectadas por catástrofes con régimen fiscal especial temporal de exención de retención.
• Alquiler exento por una sentencia firme a un colectivo específico.

Aunque no apliques retención en alguno de estos casos, si tienes otros alquileres con propietario persona física, sigues obligado a presentar el Modelo 115 por estos. Solo si todos tus alquileres están exentos puedes solicitar la baja como retenedor en el Modelo 036.

El Modelo 115 es uno de los modelos más sencillos de la AEAT. Tiene pocas casillas: el importe total de rentas satisfechas en el trimestre (con todos los propietarios persona física) y la retención practicada (19% de ese total). El detalle individual por propietario se aporta en el resumen anual Modelo 180.

1. Identificación del declarante: NIF de la empresa o autónomo que retiene.
2. Devengo: indicar trimestre (1T, 2T, 3T o 4T) y año.
3. Importe total de rentas satisfechas: suma de todas las rentas pagadas a propietarios persona física en ese trimestre (sin IVA).
4. Retención practicada: 19% del importe anterior.
5. Forma de pago: domiciliación si presentas antes del día 15, NRC bancario hasta el día 20.
6. Firma con certificado digital y presentación en sede electrónica AEAT.

El Modelo 180 es el resumen anual del Modelo 115. Se presenta en enero del año siguiente con el detalle individualizado por cada propietario: NIF del arrendador, dirección del inmueble, referencia catastral, importe pagado y retención practicada durante el año. El Modelo 180 no implica nuevo pago.

Hacienda cruza el Modelo 115 trimestral, el Modelo 180 anual, y la declaración de la Renta del propietario. Si tú declaras en el Modelo 180 una retención de 2.280€ a un propietario pero el propietario no incluye esos 2.280€ como retención soportada en su Renta, salta una alerta de cruce. Por eso es habitual enviar al propietario un certificado de retenciones en febrero, para que tenga los datos exactos a la hora de hacer su Renta.

Un caso adicional importante: si alquilas a un propietario y a final de año quieres deducir el IVA del alquiler como gasto del Modelo 303, necesitas la factura del propietario con IVA correctamente facturado. La retención del 19% en el Modelo 115 es independiente del IVA del alquiler.