Contrato de arras: qué es, tipos y modelo descargable 2026

1. ¿Qué tipos de contratos de arras existen y cuál es el más recomendado?

El contrato de arras es un documento privado donde el comprador entrega una señal económica al vendedor (habitualmente el 10% del precio total de venta) para reservar la vivienda.

En 2026, la regularización contable y fiscal se rige por las bases declaradas acumuladas en Hacienda.

Para estar de alta correctamente, debes rellenar los datos censales obligatorios en los plazos previstos.

• Alta Censal: Registrarte en la Agencia Tributaria antes de empezar a recibir dinero.
• Alta Laboral: Empezar a cotizar en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos (RETA) de la Seguridad Social.
• Liquidaciones Periódicas: Presentar declaraciones trimestrales y anuales de IVA e IRPF.

2. Alta censal y RETA en la Seguridad Social

Las arras penitenciales (reguladas en el artículo 1.454 del Código Civil) permiten desistir de la compra de mutuo acuerdo: si desiste el comprador, pierde la señal; si desiste el vendedor, debe devolver el doble.

El alta censal sirve para declarar a Hacienda tus actividades y qué epígrafe del IAE o código CNAE vas a utilizar.

Las opciones de epígrafe en 2026 determinan tus bases de cotización obligatorias y el IVA aplicable.

1. Grupo 961.1 (Producción de películas y vídeo): Si creas contenidos fotográficos y audiovisuales propios en la plataforma.
2. Epígrafe 844 (Servicios de publicidad y relaciones públicas): Muy recomendado si también realizas colaboraciones promocionales externas.
3. Epígrafe 899 (Otros profesionales de servicios): Utilizado en algunos casos como epígrafe cajón de sastre para creadores independientes.

Puedes utilizar nuestra herramienta gratuita de conversor IAE a CNAE para conocer la correspondencia exacta de tu código para las solicitudes de Seguridad Social.

El segundo paso es el alta en el RETA ante la Tesorería General de la Seguridad Social. La cuota mensual a abonar se calcula en base a tus ingresos netos reales estimados en 2026. Si es tu primer año como autónomo, puedes solicitar la tarifa plana estatal de 80€/mes o acogerte a la cuota cero en comunidades autónomas como Madrid o Andalucía.

3. Facturación e IVA de la actividad

Las arras confirmatorias no permiten rescindir el contrato unilateralmente; el pago actúa como primer anticipo del precio final de compraventa, pudiendo exigir judicialmente la firma.

La facturación y el IVA intracomunitario exigen declarar las operaciones en los modelos correspondientes.

Las herramientas automatizadas facilitan el cálculo de IVA repercutido y soportado sin errores.

Los modelos trimestrales que debes presentar para la declaración de impuestos son:

• Modelo 303 (Declaración de IVA): Se presenta en los meses de abril, julio, octubre y enero. Aquí informas del volumen de operaciones intracomunitarias y de servicios del exterior, y recuperas el IVA de tus gastos de explotación.
• Modelo 130 (Trimestral de IRPF): Adelantas a cuenta el 20% de tus rendimientos netos acumulados (ingresos menos gastos admitidos) a Hacienda.
• Modelo 390: Resumen anual informativo del IVA de la actividad económica.

4. Deducciones de gastos admitidos

El documento de arras debe redactarse detallando con precisión los datos de los compradores y vendedores, la descripción registral de la vivienda, las cargas libres, el precio y el plazo máximo ante notario.

Para desgravar gastos debes disponer siempre de facturas formales detalladas del ejercicio.

Los gastos más deducibles aprobados por la legislación vigente para un creador digital son:

• Material Audiovisual: Cámaras, ordenadores, micrófonos, sistemas de iluminación, trípodes y anillos de luz necesarios para la filmación.
• Gastos de Conectividad: Línea de internet de banda ancha y telefonía móvil de uso exclusivo.
• Comisión de OnlyFans: El 20% de comisión que te retiene OnlyFans. Debes facturar por el importe bruto recibido del suscriptor y deducir esa comisión de plataforma en tus gastos de explotación.
• Suministros de la Vivienda: Si trabajas desde casa, puedes deducir hasta un 30% del gasto de electricidad y agua calculado sobre los metros cuadrados dedicados de forma exclusiva a la grabación del contenido.
• Cuota de Autónomos: El pago mensual que realizas al RETA de la Seguridad Social es 100% deducible.

Te recomendamos consultar con nuestro equipo de gestoría online para autónomos para asegurar que cumples los requisitos de deducciones sin incurrir en riesgos fiscales.

5. Consecuencias fiscales de no declarar

Billeo te ofrece plantillas de contratos de arras penitenciales redactadas por expertos legales para que formalices la compra de tu casa o local comercial de forma 100% segura.

Cualquier discrepancia detectada por Hacienda derivará en un proceso de inspección y sanciones.

Las consecuencias administrativas y las multas directas que impone la AEAT consisten en:

• Alta de oficio de autónomo: Te obligarán a darte de alta en el RETA de forma retroactiva desde la primera transferencia recibida.
• Pago de cuotas atrasadas con recargo: Deberás abonar todas las cuotas de autónomo mensuales impagadas con un recargo directo del 10% al 20%, perdiendo el derecho a cualquier tarifa plana de 80€.
• Sanción Tributaria: Una multa que oscila entre el 50% y el 150% del total del dinero que dejaste de declarar en concepto de IRPF e IVA.
• Intereses de demora: Pago de los intereses generados por la deuda tributaria acumulada durante todo el tiempo sin tributar.

Si te encuentras en una situación irregular, la mejor estrategia es realizar una declaración complementaria voluntaria antes de que Hacienda te notifique la inspección, ya que reduce los recargos y evita las multas de sanción directa.